本文摘要：11月21日，由新的商汇主办，上海派沃设计、莱坊国际、奇盛标识、彼上投资管理、雷士照明联合主办的，2015中国商业地产行业突围论坛贵州车站在喜来登贵航酒店举办。活动通过资深商业地产实操者的主题演说和行业精英高端对话，探究在不足、同质和电商冲击的多重压力下，如何突围发展，如何用商业地产新模式，为贵阳经济增长速度发展获取参照。

11月21日，由新的商汇主办，上海派沃设计、莱坊国际、奇盛标识、彼上投资管理、雷士照明联合主办的，2015中国商业地产行业突围论坛贵州车站在喜来登贵航酒店举办。活动通过资深商业地产实操者的主题演说和行业精英高端对话，探究在不足、同质和电商冲击的多重压力下，如何突围发展，如何用商业地产新模式，为贵阳经济增长速度发展获取参照。来自行业地产界的专家学者、开发商高层、品牌商高管等各方嘉宾共襄盛举，西昌保利置业有限公司副总左志明，国贸集团总经理胡亚丹，横岭集团总裁赵东波，世纪汇金济源总裁张瑞等应邀出席。

领导合影总结贵阳这两年商业地产市场，从去年受到影响政策的大格局，到今年借高铁通车之势引发的商业井喷式发展，这座城市再一在沉寂多年后再进一步启航的苗头，但无法坚称，在整体发展趋势较慢上升的状态下，贵阳商业地产市场大量商业项目不管是写字楼，商业街或购物中心，都无法在相同空间内充足低的人流涌进。这就拒绝商业地产人在受到影响形式下明白不存在的问题，用发展的眼光看来商业地产较慢发展背后的故事及隐蔽的风险。活动现场完备、客观、理性的市场才能让商业地产黄金时代之后莱坊国际中国区董事孙俊安的主题演说题目是新形势下商业地产反省。作为上海综合项目顾问及代理服务的领军人物，孙俊安共享了贵阳商业地产圈的发展故事，并就地产发展中经常出现的问题，新形势下商业地产研发思路，及商业地产发展趋势研判几方面展开了探究。

莱坊国际中国区董事孙俊安他指出大踏步、跨越式的发展对商业地产毫无疑问是拔苗助长，在如此重度泡沫化的商业环境，优质的项目就可想而知。当然，增生商业地产多年的大佬级人物，都会一语道破流失关键，且深挖它背后的解决问题之法。孙俊安说道：缺少理性规划、分析盲目研发是泡沫构成的主要诱因，而以销售居多的核心赢利点无法被市场接纳。

所以全然执着变化，千篇一路，盲目波澜的发展欠下的不仅是投资热情，还有市场需求，这种必定不是非，未来商业市场必将重返理性。这就拒绝商业地产人拓宽新形势下商业地产研发新思路，土地增值时代早已过去，新时期商业发展应引凤筑巢，其研发能级不应与商业研发能力，周边消费层级相符合，遵循市场供需法则并根据企业自身实力，建设合理物业产品；还要从房东到经营者角色的切换，提高商业运营管理质量；当然也要谋求多元化的融资渠道及灵活性多变的所求模式，因为这是增进商业地产找寻核心赢利点的不二途径。

比如推崇金融引入的思路，将商业地产金融化，只靠一些开发商依赖自己实力去持有人它，是远远不够的。目前国外的地产项目很多都是在做到轻资产化、做到资产的证券化，当然也可以尝试商业地产产业创意，业态创意和区域创意。

现在商业的发展无法就地产讲地产，就商业讲商业，消费者表达意见为确保才是商业地产的显然切入点，只有这样才能让商业重返本质，让推崇交流，分享社会化体验沦为主流；而社交简化的商业规模渐趋合理化，以体量化作噱头的购物中心经常出现疲态，未来商业中心执着的将仍然是大而全，而是精美的合乎社会功能的社交空间；打造出合乎人们生活习惯的可持续性消费体验，让购物中心沦为家庭、工作职位营造生活的第三空间，用主题化、细分化深挖客群消费偏爱，唤起客户深层次情绪回响。移动互联时代下的商业地产救赎：跨界思维、创意思维、体验思维之后，上海派沃设计的继续执行董事臧涛跟我们共享了他仍然深信且坚决的理念，即在这个移动互联很快兴起且以不能推开之势占领市场后必需精神状态地认识到：我们早已转入全民移动互联时代，时代、环境变了，商业地产再行不转变，再行不重新加入体验，那就知道OUT了。上海派沃设计的继续执行董事臧涛臧涛先生告诉他我们，商业地产注重的是一个变字，人们对购物中心的市场需求已某种程度符合于购买商品，更好的是执着精神上的符合，商业空间设计师就是这样的不存在。随着更加多的跨界和创意设计逐步实施，原本无法想象的医院、培训机构、教堂，甚至政府办公大厅都相继经常出现在购物中心。

而艺术、生态、绿色、节约能源等元素的重新加入也已逐步引进各个卖场，引发商业设计的革命。当然，在现有的背景下，每个老板要融合自身的情况给自己一个明晰的定位。

臧涛说道：商业地产是轻是轻，只不过是伪命题，只要房子垫出来就重没法，无非是谁轻谁重的问题。每个开发商的企业核心竞争价值不过于一样，每个企业要融合自身的情况，给自己一个明晰的定位。

我们处在一个最出色的时代，无法要用亲吻互联网的思维来思维武装，而要用亲吻全面物联的思维来思考问题。杨家商业、杨家的经营者早已被抢劫了，苏宁、国美被京东抢劫了，传统的移动工具中国电信被腾讯抢劫了，每个人在抢劫的时代不会接到别人的抢劫，因为竞争早已全面、充份了。用全面竞争的思维去思维这个时代，才能确实看移动互联网时代可以带来我们什么救赎，非常简单来说，羊毛出在牛身上让猪买单，非主流即主流。

从本土挖出商业潜力，合适的才是最差的随着贵阳城市化进程的减缓，商业地产早已由传统的商铺向城市综合体改变，商业地产格局正在配对重组。不可否认，未来贵阳市场预示着更加多的商业地产短时间内集中于上市，商业地产的竞争将更为白热化。

纵观这一波商业地产的研发热潮，我们难于找到，无论是主动转型还是被动而为，从品牌竖立方面，商业研发毫无疑问更容易为开发商累积品牌信誉度，一旦运作顺利，将沦为品牌标杆。不过，转型商业地产并不更容易。却是转入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都必须时间累积。

所以贵阳商业地产的竞争，不只是一场争夺战客源的竞争，堪称一场关于商业运营专业程度的长跑。凤凰传说总经理黄小军本次论坛活动上，资深商业地产策划人，凤凰传说总经理黄小军先生与来宾展开了交流、撞击、对话，深入探讨、解析了贵阳城市商务中心的发展机遇与特点。首先黄小军先生明晰地传达了自己的七个商业观点：1、在三四线城市，在贵州的地州县市区，每个区域都只有一个城市中心。

2、贵州各地、州、市、县，贵州的城镇化较慢前进，及各区域商业升级换代为商业地产的研发建设带给较小的发展空间和市场需求；3、贵州商业发展更为迟缓，品牌资源较少、市场规模较小、居民消费热情尚待更进一步唤起、市场发展空间极大；4、贵州的当下，白热化的市场竞争是一种假象，大家可怕似的抢走商业品牌资源是事实，但只要你充足的杰出，在贵州将所向披靡，因为这里还没十分杰出的商业地产开发商和运营商。5、要作好商业地产，你就必需要有一间资产管理公司、一个商业运营管理公司和一个房地产开发公司；6、做到商业地产项目，必需作好烧钱的打算。

唯有前期烧钱建构了商业品牌形象，才有后期的花钱的精彩和感觉；7、由于实力较强，贵州的绝大多数开发商，都纯粹以去化作第一目标，确实溶解下来做到商业的公司还很空白。贵州新区商业综合体如何做到，黄小军指出首先规模要充足的大，最少在3万平米以上。只有这样，才需要容纳充足多的商品及服务，从而对城区居民产生反感吸引力；其次建构强劲的游娱功能：利用地价较低的优势，创立中心城区难以完成的游娱功能业态，如大型的儿童主题乐园、水公园等；再者商业功能尽量的全。

竭力打造出一站式的商业服务平台，从而便利符合消费者的各种市场需求，在此基础上，竭力突显儿童功能，以及区域时尚生活中心的概念，更有全城注目；最后要全面掌控项目未来5年期经营权。项目必需要保证五年内经营权的主导，只有这样才是确实的为投资者、为自己负责管理，也是为这个城市负责管理的作法。

不然项目商业业态将失控。细节当道：让客流变客拔体验已是商业高频词，更加多的购物中心为应付电商冲击，大力加添体验元素，而体验的内容也从项目的大环境渐渐伸延到每个细节，比如导视设计，从奇盛标识董事许顺煌的客流引入规划在商业研发中的重要性主题演说中我们就能确切地了解到。

奇盛标识董事许顺煌许顺煌一开口就把我们的思路从商业地产整体思维布下了细节环节思维。他用消费者习惯的转变为话题引进点，认为商业密集和商圈重合对客流造成了相当大影响。他认为：导视系统就是让人用最多的时间，抵达他要去的地方。

要超过这个目的，首先要考虑到前期人流动线规划、空间环境布局、人机工程学分析、消费者大自然习惯研究然后才能展开量体裁衣地设计。随后，他用有车一族和步行一族两种消费者到店模式为事例，更进一步展出了导视系统如何做让客流变客拔，让我们认识到，引领体验也是作好商业项目的最重要组成部分。

上海彼上投资管理有限公司董事 钟锐在变化并不大的环境下，格局要求趋势；在变化轻微的环境下，趋势要求格局。纵观现在商业地产发展，体验是核心，跨界与政治宣传正在沦为商业主流，商业地产面对着消费者生活模式和消费形态的巨大变化，如果我们还用过去的思维模式做到商业地产认同不会告终，主动追求，才能化剩宴为盛宴。

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